建物の区分所有等に関する法律（以下この問において「法」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。ただし、集会の定足数について規約に別段の定めはないものとする。

1. 共用部分の保存行為については、各区分所有者は、いかなる場合でも自ら単独で行うことができる。
2. 建物の価格の３分の１に相当する部分が滅失したときは、規約に別段の定め又は集会の決議がない限り、各区分所有者は、自ら単独で滅失した共用部分の復旧を行うことはできない。
3. 建物の価格の３分の２に相当する部分が滅失したときは、集会において、区分所有者（議決権を有しないものを除く。以下この問において同じ。）の過半数の者であって議決権の過半数を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各３分の２以上の多数で、滅失した共用部分を復旧する旨の決議をすることができる。
4. 法第62条第１項に規定する建替え決議は、規約で別段の定めをすれば、区分所有者（議決権を有しないものを除く。）及び議決権の各４分の３以上の多数により行うことができる。

正解：３

1 誤り

共用部分の保存行為は、原則として、各区分所有者が単独ですることができます（区分所有法18条１項ただし書き）。ただし、規約で別段の定めをすることも可能です（同条２項）。この別段の定めがある場合には、単独での保存行為はできません。
この選択肢は、「いかなる場合でも」とする点が誤りです。

行為		決定方法	規約で別段の定め
変更行為	重大変更	(1)定足数 一般区分所有者数・議決権の各過半数	引上げ◯
		(2)議決数 出席した一般区分所有者数・議決権の各3/4以上 ※緩和事由があれば2/3以上	過半数まで引下げ◯
	軽微変更	普通決議	可
管理行為	利用・改良行為	普通決議	可
	保存行為	各区分所有者が単独で可	可

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2 誤り

小規模滅失（建物価格の1/2以下相当部分が滅失）の場合、各区分所有者は、滅失した共用部分を復旧することができます（区分所有法61条１項本文）。ただし、集会において復旧決議、建替え決議又は一括建替え決議などがあった場合、各区分所有者が復旧することはできなくなります（同項ただし書き）。また、これらのルールについては、規約で別段の定めをすることができます（同条４項）。

この選択肢では、「規約に別段の定め又は集会の決議がない」というのですから、原則どおりに考えます。つまり、各区分所有者が単独で復旧を行うことができます。

※大規模滅失の場合も含め、復旧の手続をまとめておきましょう。

復旧の規模		決定方法	規約で別段の定め	決議の前
小規模 復旧	建物価格の 1/2以下の滅失	普通決議	可	各自が復旧可能 ［規約で別段の定め◯］
大規模 復旧	1/2超の滅失	(1)定足数 一般区分所有者数・議決権の各過半数	引上げ◯	－
		(2)議決数 出席した一般区分所有者数・議決権の各2/3以上	×

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3 正しい

（肢2の表参照。）
建物の価格の1/2を超える部分が滅失した場合、復旧するためには、①一般区分所有者数・議決権の過半数が出席し（定足数）、②一般区分所有者数・議決権の各2/3以上の多数による決議が必要です（区分所有法61条５項）。

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4 誤り

建替え決議は、集会において、一般区分所有者及び議決権の各4/5以上の多数で決定する必要があります（区分所有法62条１項）。この要件につき、規約で別段の定めをすることは許されません。

【発展】多数決要件の緩和

以下の事由がある場合には、「4/5以上」の要件が「3/4」に軽減されます（区分所有法62条２項）。これは、「法律で定められた緩和要件」です。「規約」で緩和することは認められません。

①	耐震性の不足
②	火災に対する安全性の不足
③	外壁等の剝落により周辺に危害を生ずるおそれ
④	給排水管等の腐食等により著しく衛生上有害となるおそれ
⑤	バリアフリー基準への不適合

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